সেন্ট্রাল লন্ডনের বিশাল অফিস সংকট

ডেস্ক রিপোর্টঃ পাঁচ বছর আগে, কোভিড মহামারীর গভীরে, লন্ডনের আবাসিক সম্পত্তির বাজারকে এক উন্মত্ত “স্থানের জন্য প্রতিযোগিতা” চালিত করেছিল। শহরের বাসিন্দারা শহরে এক বিছানা বদলে আলাদা বাড়ি তৈরির জন্য নিজেদের মধ্যে ঝুঁকে পড়েছিলেন, যেখানে ‘বাগান, গৃহশিক্ষক – এবং শ্বাস নেওয়ার জন্য জায়গা’ ছিল। এখন লন্ডন একটি নতুন সম্পত্তির ধাক্কার মুখোমুখি হচ্ছে। কিন্তু এবার, উল্লেখযোগ্যভাবে, এবং ২০২০ এবং ২০২১ সালের বাড়ি থেকে কাজ করার সময় প্রায় সমস্ত বিশেষজ্ঞের ভবিষ্যদ্বাণীর বিপরীতে, অফিস স্থানের চাহিদা সবচেয়ে বেশি – এবং উদ্বেগজনকভাবে সরবরাহের অভাব রয়েছে।

লন্ডন যেমন তার আবাসন সংকট সমাধান করতে অক্ষম বলে মনে হচ্ছে, এখন এটি একটি সম্ভাব্য অফিস সংকটেরও মুখোমুখি হচ্ছে। এবং এটি আরও খারাপ হতে চলেছে।

ঘাটতির মাত্রা এতটাই যে শহরে অফিস ভাড়ার রেকর্ড ভেঙে যাচ্ছে কারণ দখলকারীরা উপলব্ধ জায়গাটি দখল করে নিচ্ছে। গত সপ্তাহে দেখা গেছে যে ওয়ান লিডেনহল টাওয়ারের ৩২তম এবং উপরের তলার জন্য প্রতি বর্গফুট ১৬০ পাউন্ডের নতুন সর্বোচ্চ মূল্য অর্জন করা হয়েছে।

কোস্টার নিউজের প্রতিবেদন অনুসারে, সান ফ্রান্সিসকো-ভিত্তিক ক্রিপ্টোকারেন্সি গ্রুপ রিপল ল্যাবস লিডেনহল মার্কেটের পাশে ৯০,০০০ বর্গফুট জায়গা লিজ নিয়েছে। একজন বিশ্লেষক অনুমান করেছেন যে, কোম্পানিটি তাদের নতুন কোয়ার্টারের জন্য বছরে ১০ মিলিয়ন পাউন্ড ভাড়া দেবে, যার ছাদের টেরেস বিশাল।

এই চুক্তি স্কয়ার মাইলের জন্য একটি উল্লেখযোগ্য নতুন উচ্চ জলছাপ তৈরি করেছে। কিন্তু শহর জুড়ে প্রতি বর্গফুট স্তরে ১০০ পাউন্ডের উপরে ভাড়া – যা একসময় অজ্ঞাত ছিল – সাধারণ হয়ে উঠছে, বিশেষ করে লিভারপুল স্ট্রিট স্টেশনের আশেপাশের সবচেয়ে চাহিদাসম্পন্ন এলাকায়, যা এখন ব্রিটেনের ব্যস্ততম রেল টার্মিনাল।

নাইট ফ্রাঙ্কের গবেষণা অনুসারে, গত বছর মধ্য লন্ডনে প্রতি বর্গফুট তিন অঙ্কের ভাড়ার ১৭০টি চুক্তি সম্পন্ন হয়েছে। ওয়েস্ট এন্ড কোর নামে পরিচিত সম্পত্তির প্রাইম ভাড়া ১৫.৬ শতাংশ বেড়ে রেকর্ড ১৮৫ পাউন্ডে পৌঁছেছে, যেখানে সিটি কোরে সেই ভাড়া প্রতি বর্গফুটে ১০২.৫০ পাউন্ডে পৌঁছেছে, যা বার্ষিক ৭.৯ শতাংশ বৃদ্ধি।

নাইট ফ্রাঙ্ক এমনকি ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে গ্রেড এ অফিস স্পেসের জন্য খালি পদের হার – যা নীল চিপ দখলদাররা আসলে চায় – ২০২৮ সালের মধ্যে শহরে শূন্যে নেমে আসবে। আক্ষরিক অর্থেই হোটেলে কোনও জায়গা নেই। সেই ভয়াবহ পরিস্থিতি বাস্তবায়িত হয় কিনা তা এখনও দেখার বিষয়। অন্যান্য বিশ্লেষকরা সন্দেহ প্রকাশ করেছেন। তবে সকলেই একমত যে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা বিশ্বব্যাপী আর্থিক সংকটের আগের কয়েক বছর আগে – এবং সম্ভবত আরও পিছনের বছরগুলির পরে সর্বোচ্চ পর্যায়ে রয়েছে।

সিবিআরই-তে লন্ডনের দখলদার লেনদেনের প্রধান জেমস নিকোলসনের মতে, “বাস্তবভাবে বর্তমান উন্নয়ন পাইপলাইনের সাথে আপনি কেবল প্রায় দেড় বছরের চাহিদার জন্য সরবরাহ পেয়েছেন”। সাধারণত, উন্নয়ন পাইপলাইন তিন বছরের চাহিদা পূরণের জন্য যথেষ্ট।

এই সমস্যার সমাধান সহজ বা দ্রুত নয়: লন্ডনের একটি প্রধান অফিসের ধারণা সম্পন্ন হতে সাধারণত ১০ বছর সময় লাগে। অফিসের সংকটের অর্থ হল কিছু প্রধান ভাড়াটে স্বাভাবিক বিবেচনার চেয়ে অনেক বছর আগেই নতুন জায়গার সন্ধানে নেমে পড়েছে।

বিশ্বের বৃহত্তম তহবিল ব্যবস্থাপক, ব্ল্যাকরক, গত বছর লন্ডনের ৩,০০০ কর্মীর জন্য ৩,০০,০০০ বর্গফুটের একটি নতুন বাড়ির সন্ধান শুরু করেছিল, ২০৩৫ সালে ব্যাংক অফ ইংল্যান্ডের কাছে তার বর্তমান ভবনের লিজের মেয়াদ শেষ হওয়ার এক দশক আগে।

এই প্রক্রিয়াটি সাধারণত মেয়াদ শেষ হওয়ার দুই বা তিন বছর আগে শুরু হয়। ব্ল্যাকরকের বস ল্যারি ফিঙ্ক বলেন: “আমার আগামীকাল একটি অফিস দরকার, কিন্তু এখানে কিছুই নেই।” সম্ভবত সবচেয়ে প্রতীকীভাবে, মাইক্রোসফ্টের সম্পত্তি কর্তারা এলিজাবেথ লাইন ধরে ঘুরে বেড়াচ্ছেন – পশ্চিমে প্যাডিংটন থেকে পূর্বে ক্যানারি ওয়ার্ফ পর্যন্ত – ২০০,০০০ থেকে ২৫০,০০০ বর্গফুটের মধ্যে একটি নতুন লন্ডন সদর দপ্তরের সন্ধানে। আজ পর্যন্ত তাদের অনুসন্ধান বৃথা গেছে।

অফিসের জায়গার এই অভাবের কারণ কী?

তাহলে অফিস জায়গার এই মরিয়া ঘাটতির কারণ কী – যা পরিস্থিতি ভালো হওয়ার আগেই আরও খারাপ হতে চলেছে? মহামারীর সময় বীজ বপন করা হয়েছিল, যখন এক নতুন ধারণা তৈরি হয়েছিল যে কর্মীরা আর কখনও একই সংখ্যায় অফিসে ফিরে আসবে না। হাজার হাজার লোক ভিড়ের ট্রেনে করে সেন্ট্রাল লন্ডনে যাতায়াত করে ভিড়ের অফিসে একই পরিবেশে থাকার জন্য যাতায়াত করে, এই ধারণাটি ভিন্ন বয়সের বলে মনে হয়েছিল। অনেক নিয়োগকর্তা ভুলভাবে ধরে নিয়েছিলেন যে মহামারী-পরবর্তী বিশ্বে তাদের এত জায়গার প্রয়োজন হবে না এবং তাদের অফিসের প্রয়োজন কমানোর পরিকল্পনা করেছিলেন।

কিন্তু কর্মীরা ফিরে এসেছেন। আর্থিক এবং পেশাদার পরিষেবার কর্তারা – উভয়ই মধ্য লন্ডনে ব্যাপকভাবে প্রতিনিধিত্ব করে – কর্মীদের অফিসে আসার জন্য চাপ সৃষ্টি করেছেন। বিনিময়ে, এবং একটি লাভ হিসেবে, নিয়োগকর্তারা নিশ্চিত করেছেন যে তাদের ভবনগুলি সর্বোত্তম সুযোগ-সুবিধা দিয়ে সজ্জিত, স্থায়িত্ব এবং সুস্থতা অগ্রাধিকারের তালিকায় শীর্ষে রয়েছে।

টেরেস আকারে বাইরের জায়গা আলোচনার অযোগ্য হয়ে পড়েছে, এমনকি লন্ডনের পরিবর্তনশীল আবহাওয়ার কারণে বছরের বেশিরভাগ সময় ধরে এটি অব্যবহৃত থাকে। স্যাভিলসের সেন্ট্রাল লন্ডন এজেন্সি টিমের জশ ল্যাম্ব ৪০ লিডেনহলের উন্নয়নকে সম্ভবত লন্ডনের সবচেয়ে “সুবিধা সমৃদ্ধ” হিসেবে উল্লেখ করেছেন, যেখানে জিম, ওয়েলনেস স্যুট এবং স্ক্রিনিং রুমের মতো সুবিধা রয়েছে – যা মেফেয়ারের বিলাসবহুল আবাসিক উন্নয়নকে অসম্মানিত করবে না, সেইসাথে কমপক্ষে ১৭টি বহিরঙ্গন সবুজ স্থান এবং টেরেসও রয়েছে।

একই সময়ে, নির্মাণ ব্যয় বেড়েছে, নতুন প্রকল্পের পাইপলাইন দীর্ঘমেয়াদী মানদণ্ডের অনেক নীচে নেমে এসেছে।

কোস্টারের ইউকে অ্যানালিটিক্সের সিনিয়র ডিরেক্টর মার্ক স্ট্যান্সফিল্ডের মতে, গত বছরটি লন্ডনে নতুন নির্মাণের জন্য দেড় দশকের মধ্যে সবচেয়ে দুর্বল ছিল, ২০২৪ সালের তুলনায় স্থানের পরিমাণ ৩৫ শতাংশ কমে শুরু হয়েছিল। সীমিত সরবরাহের তুলনায় চাহিদার শক্তি “বিশপসগেট বোন”, ৮ এবং ২২ নম্বরে দুটি টাওয়ারের দ্রুত দখল দ্বারা চিত্রিত হয়েছিল। মহামারীর উভয় পাশে সম্পন্ন হওয়া সত্ত্বেও, বিরোধিতাকারীরা ভবিষ্যদ্বাণী করেছিলেন যে তারা সাদা হাতি হবে, তারা উভয়ই কার্যকরভাবে সম্পূর্ণরূপে দখলদার এবং দুর্দান্ত ভাড়া অর্জন করছে।

একইভাবে, এই বছর যখন নতুন প্রকল্প বাজারে আসে, তখন স্থানটি দ্রুত দখল হয়ে যায়। সম্পত্তি শিল্প সাইট গ্রিন স্ট্রিট নিউজ অনুসারে, তিনটি বৃহৎ দখলদার ইতিমধ্যেই ৭৫ লন্ডন ওয়ালে ১.২ বিলিয়ন পাউন্ডের উন্নয়নকে তাদের প্রথম পছন্দ হিসেবে নির্ধারণ করেছে: বিনিয়োগ ব্যবস্থাপক জেন স্ট্রিট, অস্ট্রেলিয়ান ব্যাংক ম্যাককোয়ারি এবং ব্ল্যাকরক।

বর্তমানে শহরের উপরে খুব কম সংখ্যক লাইভ উন্নয়ন রয়েছে, নির্মাণাধীন ৫০ ফেনচার্চ স্ট্রিট এবং ২ ফিনসবারি অ্যাভিনিউ বিরল ব্যতিক্রম।

একই সময়ে, ব্রেক্সিট সত্ত্বেও, লন্ডন একটি আর্থিক এবং ব্যবসায়িক কেন্দ্র হিসাবে সমৃদ্ধ হয়েছে, যেখানে আনুমানিক ৬৭৬,০০০ কর্মী এখন কেবল শহরেই কাজ করে। মহামারীর আগে ৫৪২,০০০ কর্মীর তুলনায়, সাত বছরে ১৩৪,০০০ কর্মী বেড়েছে। প্রযুক্তি, বীমা এবং আইনি পরিষেবা সবকিছুই সমৃদ্ধ হয়েছে, স্থানের উপর চাপ বাড়িয়েছে।

শহরে সরবরাহের অভাব তার প্রতিদ্বন্দ্বী ক্যানারি ওয়ার্ফকে উপকৃত করেছে, যা অর্ধ দশক ধরে মন্দার পর একটি অসাধারণ পুনর্জাগরণ দেখেছে। কিন্তু এখানেও বৃহত্তম কোম্পানিগুলির জন্য প্রয়োজনীয় বিশাল স্থান সীমিত।

মার্কিন বিনিয়োগ ব্যাংক জেপি মরগান, এর অন্যতম বৃহৎ দখলদার, রিভারসাইড সাউথে ৩ বিলিয়ন পাউন্ড নতুন সদর দপ্তর নির্মাণের সিদ্ধান্ত নিয়েছে, যা লন্ডনের বৃহত্তম অফিস ভবন হবে বলে দাবি করেছে।

স্কয়ার মাইলের পরিকল্পনা কর্তৃপক্ষ, লন্ডন সিটি কর্পোরেশন জোর দিয়ে বলছে যে তারা ক্রমবর্ধমান চাহিদা পূরণের জন্য যথাসাধ্য চেষ্টা করছে। “অফিস স্থানের অবিশ্বাস্য চাহিদা নির্মাণ কার্যকলাপ এবং বিনিয়োগের একটি মৌচাককে চালিত করছে,” কর্পোরেশনের একজন মুখপাত্র বলেছেন। “গত বছরের একই মাসের তুলনায় জানুয়ারিতে আমাদের পরিকল্পনা কর্মকর্তাদের দ্বারা সিদ্ধান্ত নেওয়া পরিকল্পনা আবেদনের সংখ্যা 84 শতাংশ বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি শক্তি এবং সুযোগের লক্ষণ, এবং শহরটি সাড়া দিচ্ছে, 30টি প্রধান অফিস প্রকল্প নির্মাণাধীন, যা প্রায় 10টি নতুন ঘেরকিনের সমতুল্য।”

এটা অনেক শোনাচ্ছে কিন্তু এগুলো সম্পূর্ণ হতে বছরের পর বছর সময় লাগবে এবং এরই মধ্যে ব্ল্যাকরকের ফিঙ্ক এবং জেপি মরগানের জেমি ডিমন অপেক্ষা করতে পারছেন না। এক অর্থে এটি একটি ভালো সমস্যা, লন্ডন তার নিজস্ব সাফল্যের শিকার। কিন্তু আপনি যদি আকাশচুম্বী ভবনের আকাশে এলোমেলোভাবে জমে থাকা ভক্ত না হন, তাহলে এখনই তাকান। আগামী দশকে রাজধানীতে আরও অনেক ভবনের আভাস পাওয়া যাবে।